Ровно 3 года назад весь рынок недвижимости России погрузился в пучину кризиса, главную роль спасателя пришлось исполнить государству. Эксперты компании Penny Lane Realty проанализировали, как власть справилась с этой задачей, а также обозначили основные промахи государства на этом пути, которые "мешают сегодня развитию цивилизованного рынка девелопмента в России".

1. Одной из ключевых ролей государства в кризисной ситуации 2008-2010 гг. стала роль спасателя. Именно государственные банки поддержали ряд девелоперов в трудный для них период. В обмен на это некоторые компании стали полностью или частично подконтрольны своим бывшим кредиторам: "Система-Галс" - ВТБ, "Дон-Строй" - ВТБ, ПИК - Сбербанку. "Некоторые девелоперы, благодаря именно административной руке помощи, остались в живых и смогли выкарабкаться, как, например, Capital Group, - говорит гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. - Мы получили целый ряд девелоперов, ведущих сегодня куда более разумную политику, тщательнее оценивающих свои риски".

2. Побочным эффектом господдержки явился "круг избранных". Сегодня строители, получившие в свое время поддержку, обладают рядом преимуществ по сравнению с прочими девелоперскими структурами. "Избранные" девелоперы остаются устойчивы к претензиям и искам общественных организаций, таких как «Архнадзор», имеют доступ к относительно длинным и дешевым денежным средствам. "Нет ничего удивительного в том, что государственные банки в первую очередь и на лучших условиях поддерживают принадлежащие им же девелоперские структуры", - отмечаются эксперты компании. В результате произошел резкий передел рынка в пользу этих компаний. "Именно "избранные" имеют сегодня в своем объеме значительную долю государственного заказа и обслуживают потребности своих владельцев, - считает Георгий Дзагуров. - К примеру, на осень 2008 г. Сбербанком было прокредитовано ориентировочно 32 тыс. объектов недвижимости и стройплощадок. Кто же, как не "свой" девелопер, получит к ним право доступа или, по крайней мере, право "первой ночи".

3. Неоднозначные ситуации стали возникать и в случаях лазеек для коррупции. Льготы девелоперам распределяет не административная машина, а отдельные люди. "Если одному предпринимателю за взятку или без оной предоставляется привилегия, а другому - нет, то второй попадает в ситуацию недобросовестной конкуренции. То есть теоретически его подталкивают к получению льготы путем дачи взятки или, как вариант, потере своего бизнеса, заведомо менее эффективного, чем соседний, облагодетельствованный льготами", - комментирует Дзагуров.

4. Как промах государства эксперты отмечают отсутствие шагов в развитии ипотечных программ. По факту в 2011 г. страна по объемам выданных кредитов вышла на уровень 2008 г., однако активно кредитуются наименее обеспеченные слои населения. Эксперты отмечают, что введение закона об ограничении ответственности заемщика самим заложенным активом (по аналогии с США, когда отдавая залог, освобождаешься от задолженности), а также ослабление контроля за источником возврата у заемщика, могли бы привести в порядок российскую ипотечную систему. "Банки перестали бы кредитовать под непонятные документы, делая вид, что это нормально, а граждане прекратили бы не только повсеместно участвовать в преступлении, предоставляя ложные сведения о своих доходах, но и на длительные годы попадать в долговое рабство", - отмечает Дзагуров.

5. Государство могло бы помочь девелоперам приведением в порядок реализуемых с торгов строительных площадок. Инвестор смог бы в этой ситуации получать в свое распоряжение участок с согласованным подключением коммуникаций, объемом строительства. Таким образом, сократилась бы зависимость от коррупции и потенциальным застройщиком смог бы стать не только имеющий плотные связи московский девелопер. "Сегодня девелоперам предлагается "купить" проблему, с которой может, по сути, справиться лишь тот, кто имеет длинную руку и гарантии (пусть зачастую и виртуальные), что обещанные параметры будущего проекта ему точно согласуют", - отметил Дзагуров.

Внедрение налога на недвижимость и на роскошь, снижение ставок по кредитам могут также внести значительное оживление на рынок, отмечают эксперты.

vestifinance.ru

 00774